Persona física titular de padrón – Fraccionamiento en 23 lotes – IRAE – IRPF – Tratamiento tributario
La DGI analizó el caso de una persona física titular de un padrón adquirido en 2011, fraccionado en 23 lotes, respecto a si su enajenación está alcanzada por IRAE o por IRPF por incrementos patrimoniales, y sobre el cálculo del costo de adquisición y costos de infraestructura deducibles.
Disposición principal
- Se confirmó que la enajenación de los 23 lotes no queda comprendida preceptivamente en IRAE, ya que el fraccionamiento no constituye “loteo” (literal A del artículo 13.° del Título 4, que exige más de 25 lotes) y, respecto al literal B) (habitualidad por más de 2 ventas anuales), aplica la excepción de inmuebles con al menos 10 años en el patrimonio del titular, debiendo considerarse la antigüedad del padrón original y no de los lotes individuales.
- Por tanto, corresponde tributar IRPF por Incrementos Patrimoniales.
- Para determinar el costo de adquisición de cada lote bajo IRPF, la DGI remitió al criterio de las Consultas N.° 6.555 y N.° 5.340: debe adjudicarse proporcionalmente en función de los valores reales de cada lote respecto del total, no en función de los metros cuadrados.
- Los costos de caminería, agua potable, pluviales, saneamiento, alumbrado, comunicaciones y red de gas realizados sobre áreas comunes pueden incorporarse al costo fiscal como mejoras (artículo 29.° del Título 7), siempre que estén debidamente documentados y, en el caso de mano de obra, que se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción (AUC).
- La distribución de dichos costos entre los lotes también debe realizarse en proporción a los valores reales de cada padrón individual respecto del total.
Conclusión
La DGI estableció que el fraccionamiento en 23 lotes no genera inclusión preceptiva en IRAE por no constituir loteo y por aplicar la excepción de antigüedad de 10 años sobre el padrón original, correspondiendo tributar IRPF por Incrementos Patrimoniales, con adjudicación de costos de adquisición y mejoras en base a valores reales de cada lote.
Fuente: Página web DGI.